南宁人口净流出47万?那么南宁的房子到底是谁在买?

2021-02-20 08:54:41来源:全球人口动态资料库作者: 中国人口网阅读量:0

小编有话说:

每年都有人唱空南宁改月平青确,今年也不例外权都革精命眼。 最近眼一支提什图全,有数据称金存比对许三,2019年作始儿第题照速极,南宁人口净流出47万离图到况总连只种,创历史新高九完对很青展严生。 可另一方面少设口什置即建,综合国家统计局、克而瑞、中原地产等多家机构数据共马们关来和,每年都有人唱空南宁,今年也不例外。 最近,有数据称,2019年,南宁人口净流出47万,创历史新高。 可另一方面,综合国家统计局、克而瑞、中原地产等多家机构数据,

 

每年都有人唱空南宁,今年也不例外。

最近,有数据称,2019年,南宁人口净流出47万,创历史新高。

可另一方面,综合国家统计局、克而瑞、中原地产等多家机构数据,2020年南宁的住宅成交量仍是千万量级。

我就纳闷了,南宁连人都留不住,南宁的房子到底是谁在买?

人口净流出47万?房子却卖出千万量级,南宁“韭菜”到底哪儿来的?

“南宁净流出47万”?太吓人了

文章开始,先问大家1个问题:

你知道,南宁人口到底净流入,还是净流出吗?

莫愁相信,大家答案一定不同,甚至天差地别。

不仅个人,就连各大媒体,有关南宁人口的报道,论调都大相径庭。

前段时间,正值第七次全国人口普查,好多有关“南宁人口”的文章涌出。

有媒体报道:2019年,南宁年户籍总人口增速乐观。

▲媒体报道截图

但同时,另一面,一些媒体却说:2019年,南宁人口净流出创历史新高。

▲某自媒体截图

更有报道称:南宁,留不住人,写字楼又空,产业做不起来,未来楼市韭菜都不够割……

最吓人的是,在一份2019年重点城市净流入人口排序中,南宁以-47.49万人,排在倒数第二。

▲2019年重点城市净流入人口排序

净流出47.49万人?一时间,悲观论调四起,不仅五象空城,感觉南宁都要空了……

必须拍砖:-47万是误导人

净流出47.49万,怪吓人的。如果按南宁人口700万计算,一年南宁就流失约7%的人口。照这个速度,大约15年,南宁真要空了。

可事实真这么可怕吗?这净流出47.49万人到底怎么来的?

某媒体报道,《2019年南宁市国民经济发展公报》中,南宁户籍人口781.97万,年末常住人口734.48万。然后做了个减法就得出,南宁人口净流出47.49万的结论。

照这个算法,2015年南宁净流出人口41.62万,2016年净流出45.52万,2017年41.54万,2018年45.41万,以及2019年的47.49万,5年间,南宁净流出人口都保持在45万上下,挺恐怖的。

▲2015-2019年南宁人口净流入情况

但南宁的人口情况真这么糟糕?实话实说,净流出47万,挺不严谨。

判断依据单一。

如今,判断人口流动趋势的指标很多,除了常住人口、户籍人口,还需辅助小学生人数、出生率等判断。

《泽平宏观》中曾提出,户籍人口与常住人口比较,仅是判断人口流动的一个判断依据。

也就是说,需要看5个指标才能反映真实情况。只看了一个,就要盖棺定论,有些失真。

南宁市辖区,人口连续10年净流入。

值得注意的是,净流出47万,是指包含了各县、城镇人口的南宁全市统计数据。

若把周边县摘除,南宁市辖区,连续10年,常住人口超户籍人口。

▲2008-2019年南宁市(含县份)人口情况(来源:广西统计年鉴)

▲2008-2019年南宁市(市辖区)人口情况(来源:广西统计年鉴)

且不说其他,单凭以上两点,莫愁认为,“南宁净流出47万”的说法,即不妥当,也不严谨。

3大数据看清南宁人口真相

南宁人口情况到底如何?

结合全国研究机构的评判标准,莫愁认为,从3个数据能相对准确反映南宁人口情况:

常住人口增长。

你知道吗,17年间,南宁常住人口年均增长,高于全国平均水平。

众所周知,常住人口一般指实际居住当地半年及以上的人口。

而南宁常住人口的增长率并不低,17年间(2001-2017)甚至排在全国前列。

▲2001-2017年重点城市常住人口年均增长(来源:泽平宏观)

在《中国人口大迁移:2019》中提到,2010年是中国人口迁移分水岭。之前,人口往东南部迁移(孔雀东南飞),之后,回流中西部省份。

作为中西部重要城市,南宁从2016-2017年间,常住人口增长并不慢,增速甚至超不少一线城市。

▲近4年南宁常住人口增长率

户籍人口增长。

户籍人口是指在某地公安户籍管理部门登记常住户口的人口,不管是否外出和外出时间长短。

而南宁的户籍人口,增长比常住人口还快,同比最高达1.8%。

▲2010-2019年南宁户籍人口增长率(来源:广西统计年鉴)

放在全国范围看,南宁户籍人口增长也不差。

▲2001-2017年重点城市户籍人口年均增长(来源:泽平宏观)

从户籍人口看,有8个重点城市在2011-2015年年均增速较2001-2010年上升,其中就包括南宁,上升超过1%。

南宁小学生人数增长。

除了户籍人口和常住人口,研究一个城市活力和人口活力的很重要一个指标是:小学生人数。

特别对于房地产,小学生人数多,说明该地区年轻人口潜力强,也代表着背后的家庭购房需求。所以,很多资深投资客,投一个城市前,先去教育局翻看城市小学生数据。

只有小学生人数可观的城市,才有活力,房地产才有希望。(也可以理解为韭菜新生力量大)

可惜,莫愁翻遍了南宁教育局网站,并未查到南宁小学生人数统计。

但2020年8月,南宁市教育局曾发布数据,2012年至2019年,全市小学生人数增幅36.8%。这个增长幅度放在全国重点城市中,也不差。

▲31城近10年小学生人数增幅,仅过半城市增幅超30%

此外,在一份克而瑞数据中,南宁幼龄儿童占比,和适龄幼儿迁徙量均位于全国前列。

▲典型城市幼儿园人口情况(来源:南宁微楼市)

看完这3份数据,你还觉得南宁人口净流出严重,南宁要空城了吗?

从多方数据看,南宁人口情况,相比很多一二线城市要更良好,甚至高于全国平均水平。

广西人能生,是南宁人口后盾

不仅现在局势没有很严峻,未来南宁人口问题也不大。

原因很多。其中一点是,广西人能生。

最近,东北因为老龄化问题,已经开始琢磨着全面开放3胎了。

▲东北或将打响全面放开生育第一枪

而这些似乎和广西没啥关系。因为,广西出生率,排全国第5。

▲2019年各省市出生率

广西人口出生率接近14‰,远高于全国平均值10.48‰。

而且,别忘了,广西十四五还有一个“强首府”需要完成。

强首府之下,南宁哪怕吸不来外地人口(小剑是被吸来的外地人),必能吸来广西其他地市人口(莫愁就是被吸来的)。毕竟,来首府上班、置业,对很多广西人,仍是个很有面儿是事。

只要广西出生率足够稳定,南宁不愁吸不来人。

脱离人口聊房子,就是耍流氓

地产圈流行一句话:房地产长期看人口、中期看土地、短期看政策。

说得更俗一点,一个城市如果没人,房子谁来接盘。韭菜涨得慢的楼市,没有未来。

所以,研究人口,其实也是研究房子。

任泽平曾表达过一个观点:

对房地产市场,人口结构年轻且常住人口、户籍人口、小学生三个数据均明显大幅增长的地区更优。

未来,人口流入与置业需求上升,相互影响会更直接,更深刻。

脱离人口,谈房子,无异于耍流氓。

如果,南宁人口真净流出47万,那么,这个城市的房子,我是不敢碰的,劝你也别碰。

留不住人的城市,未来注定缺少活力。

好在,南宁人口情况并不差。虽然南宁没有强产业的吸附力,但靠着高出生率和强首府对区内城市的吸引力,还是能吸来人的。

有人的地方,就有江湖。有江湖的地方,就有购房需求。有购房需求的地方,楼市就持续有接盘者进入。

如此,房地产这个游戏,就能持续玩下去。

还有,你不买,不代表别人都不买。

(来源:鉴盘侠/你莫愁)

编辑:各国风情

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