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                集体经铜川论坛营性建设用地入市 对楼市影响究竟有多大?

                来源:人口网  作者: 人口网  发表时间:2018-12-24 13:04:01

                12月23日,《土,地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议,以推动农村土,地制度改革依法进行。

                此次草案主要修改完善了土,地征收、集,体经营。性建设。用地入,市、宅,基地制度、强化耕地尤其是永久基本农田保护等内容。

                为了破解集,体经营。性建设。用地入,市的法律障碍,草案删去了现行土,地管理法关于从事非农业建设使用土,地的,必须使用国有土,地或者征为国有的原集,体土,地的规定;对土,地利用总体规划确定为工业、等经营。性用途,并经依法登记的集,体建设。用地,允许土,地所有权人通过出,让、出租等方式交由单位或者个人使用。现行城,市房地产管理法关于城,市规划区内的集,体土,地必须先征收为国有后才能出,让的规定,新增加一句 法律另有规定的除外 ,以衔接土,地管理法修改,扫清集,体经营。性建设。用地入,市的法律障碍。

                这也意味着我国非农建设。用地将不再 必须国有 。也就是说符合规定的集,体经营。性建设。用地可以不用经过征收为国家所有,直接进入建设。用地市场。

                事实上,这一轮土,地改革始于2014年12月2日。

                2014年12月,中央深化改革领导小组第七次会议审议通过《关于农村土,地征收、集,体经营。性建设。用地入,市、宅,基地制度改革试点工作的意见》(即 三块地 ),彼时被解读为农村土,地 改革 三箭齐发 。

                2015年2月,北京大兴等33县(市、区)被国土资源部确定为集,体经营。性建设。用地入,市的试点地区。

                2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿。元竞得名称为 2号地小B地块 40年的土,地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出,让的集,体经营。性建设。用地。

                截至目前,33个试点县(市、区)已按新办法实施征地1275宗、18万亩;集,体经营。性建设。用地已入,市地块1万余宗,面积9万余亩,总价款约257亿。元,收取调节金28.6亿。元,办理集,体经营。性建设。用地抵押贷款228宗、38.6亿。元;腾退出零星、闲置的宅,基地约14万户、8.4万亩,办理农房抵押贷款5.8万宗、111亿。元。

                中原地产首席分析师张大伟称,过去从事非农业建设使用土,地的必须国有化,也就是必须经过地方政府收储后,按照用途招拍挂使用。这可以说是过去几十年,中国房地产市场发展的土,地财政的基础。地产政府占有了过多的土,地收益,而农民与农村集,体的土,地收益较低。

                此次,土,地管理法修改为对土,地利用总体规划确定为工业、等经营。性用途,并经依法登记的集,体建设。用地,允许土,地所有权人通过出,让、出租等方式交由单位或者个人使用。

                张大伟称,明确了土,地属性必须是规划中明确为工业、等经营。性用途。避免了对住宅等市场的短期冲击,主要影响的是非住宅类经营。性土,地。这一政策全面落地预计影响主要还是一二线城,市,因为未放开住宅类属性,所以对于一二线城,市看,特别是深圳等城,市的商用土,地将带来巨大的冲击。

                苏州大学王健法学院副教授程雪阳表示,从目前试点的情况来看,集,体经营。性建设。用地入,市后的用途主要是工、服务业、旅游业,有一些地方在获得国土部许可后开始进行公租房和廉租房建设,目前的试点还没有允许集,体经营。性建设。用地进行商品房建设。因此,后续、廉市场的供给会增加,但是商品房市场价格估计不会有太多的变化。

                易居研究院智库中心研究总监严跃进指出, 实际上在2018年年初,全国国土资源工作会议就提出,将改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。当时即形成了很大的讨论,即除了地方政府以外,其他供给者应该是谁呢?该讨论实际上就把焦点开始转向了农村集,体经济组织,或者说村委会的概念。 过去此类土,地是需要通过征地等方式,即进行土,地 国有化 的操作才可以进行出,让。而现在约束减少,自然使得此类土,地后续交易的活跃度增加。

                在其看来,供地模式有所松动,这有助于后续土,地市场的交易活跃的,即有更多土,地可以加入到土,地供应市场。按照直接出,让的规定,也使得征地的成本和环节减少,这是利好降低土,地的基准价格的。此类土,地后续用途很大一部分是用于租赁用房建设的,这是利好对高房价的对冲的。

                今年11月,中财办原副主任、全国政协经济委员会副主任杨伟民在公开场合表示,推进城镇化,离不开建立城乡统一的建设。用地市场。

                杨伟民指出,农村集,体土,地改革已经有33个县市试点,其在肯定现有成果的同时也指出,可以在思想上再解放一点,在不改变农村建设。用地集,体所有制前提下,通过所有权与使用权分开的产权制度改革,解决城乡建设。用地的市场分割问题,实现与国有土,地同等入,市,同权同价,最终实现城乡建设。用地市场的统一。

                杨伟民还认为,目前农村空置宅,基地有3000万亩,相当于目前所有城,市建成区的37%,比城,市目前所有的住宅用地的总量还多。因此,拿出一小部分农村空置的宅,基地转为城,市居住用地,可以大幅度降低地价,应该赋予农户对宅,基地充分的用益物权,可以长租、流转、抵押、继承。

                允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅,基地的使用权,他的收入可以用于在城,市购房的初始资金,同时允许城,市人下乡购买他们宅,基地使用权。 杨伟民指出。

                编辑: 人口网

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