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                2019年房地产展望:调控已至最严墨西哥小姐 市场空间仍然巨大
                来源: 中国人口新闻网 通讯员 刘苏蒙 记者 王湛

                来源:微信公众号“夏磊地产观察”

                原标题:传统周期延续,还是长效机制破局?—2019年房地产市场展望

                导读

                2015年房地产去库存以来,本轮周期已历经四年,销售连创新高,投资稳步回升,调,控已至历史最严。2018年岁末,我们更关心,销售和投资能否保持强劲增长?房地产行业市场天花板在哪里?未来将延续传统周期轮回,还是在长效机制指导下开启政,策和市场平稳的新周期?房地产行业“强者恒强”的市场格局是否持续?

                在系统回顾本轮周期基础上,本文对2019年房地产行业、政,策进行研判和展望。

                摘要

                1. 房地产市场空间仍然巨大。持续提。升的居民收入和城。市化水平是房地产市场发展的根本驱动力。住。房需,求来源于人口增长和迁移、居住条件改善、城。市更新。三大需,求支撑中期市场空间:预计自住需,求在2018年达到峰值14.5亿平后回,落;2019、2020年分别14、13.4亿平;2021-2030年年均11.9亿平。其中城镇常住人口增长、人均住。房面积增长和城。市更新改造带来的需,求,占总需,求的42.9%、52.7%和4.4%。

                2. 2019 年房地产政,策坚持因城施策、夯实城。市主体责任,以“稳地价、稳房。价、稳预期”为政,策目标。

                2018 年中央经济工作会议强调“要构建房地产市场健康发展长效机制”,并非重新构建一套新的政,策体系,而是赋予地方政府更多的政,策自主权,强化地方政府担负起“稳房。价”的主体责任。中央的责任是分类指导,市场监测和评价考核,对市场过热或有风险的地方及时提示。

                根据中央精神,我们对2019 年房地产政,策有三个判断。第一, 2018 年“控房。价”成效显著,2019 年“稳房。价”是基调。当前的调,控成果来之不易,库存已降至历史低位、部分城。市仍有房。价上涨压力、居民杠杆大幅提。升引起监管层重视。因此,“稳地价、稳房。价、稳预期、防风险”仍必须放在突出位置。

                第二, 地方政府有更大的调,控自主权,将平衡“稳增长、保财政和房。价上涨”压力,适度修正前期调,控。如限价、限售、限签政,策,在市场高温时起到迅速踩刹车的作用,随着市场平稳,势必清理退出。有些城。市,也会将限购范围缩小,从全市划定到市内核心区。

                第三,涉及土地、租赁、保障的调,控政,策将进一步完善。如在一线城。市增加共有产权房和租赁住。房供应、创新土地出让模式逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式。

                3. 市场格局上,强者恒强,集中度将继续提。升。2016 年至2018 年前11 月,TOP10、11-20、21-50 市占率分别由16.9%、5.9%和8.4%提。升至28.3%、10.2%和17.3%。未来,我国房地产市场集中度继续提。升是必然趋势。从公司角度看,大房企的品牌、资金、产品优势,在融资、拿地、销售等方面优势凸显;从行业角度看,市场集中度提。升有助于化解行业风险;从国际对比看,目前我国龙头市占率仅和美水平相当,提。升潜力很大。

                核心数据预测

                1. 去库存红利消退,预计2019年销售面积小幅回,落5.4%,2015年来首次负增长。本轮地产景气度受益于三大红利:去库存政,策红利,包括行政调,控退出、购房信贷宽松、PSL 支持棚改货币化安置;户籍人口城镇化加速红利;以及住。房消费升级红利。2019年,伴随棚改货币化安置减少,去库存政,策红利消退,但城镇化和住。房消费升级红利持续释放。同时,房企折扣促销、房贷利率稳中有降、部分城。市政,策适度放松,对销售形成有力支撑。

                分城。市看,一线占比3.1%、同比增长6.4%,增。速回升12.2个百分。点,主要由于基数低,以及过度严厉的调,控政,策执行层面放松;二线占比32.7%、同比-3.2%的负增长,增。速下滑2.1个百分。点,主要因为高基数,以及前期需,求过度释放之后市场疲软;三四线占比64.1%、同比-6.9%的负增长,增。速降低8.4个百分。点,主要由于基数高,棚改货币化大幅减少和一二线市场降温传导影响。三四线走势决定全国走势,棚改货币化走势决定三四线走势。预计2019年三四线棚改货币化带动销售面积增。速7%,较2018年下滑6.5个百分。点。

                2. 投资增。速下行,预计2019年4.7%。分城。市看,一线、二线和三四线占比分别为11%、40.7%和48.3%,同比增。速分别为5%、3%和6%,增。速较2018年回,落1、2和7个百分。点。一二线回,落幅度小,主要因为加强租赁住。房建设拉动3.7个百分。点;三四线维持正增长,一方面因为品牌房企布局下沉、精装占比提。升,另一方面由于房企在最后热销窗口抢开工、加推货量。分项目看,土地购置费、建安投资占比分别为29.6%、70.4%,同比增。速分别为5%、4.5%,增。速较2018年回,落50、提。升7.8个百分。点。土地购置费增。速回,落主要由于2018年基数高;可售库存已降至2014年以来低位,2019年随着优质地块推出、起拍价回,落,房企拿地意愿回升。建安投资提。升主要因为:低能级城。市抢开盘,施工面积维持2%增长;限价放松、精装改毛坯减少,大量仅进行前期投资的已预售房屋后续投资增加,以及一二线城。市施工面积占比提。升,单位建安成本回升2.5%。

                风险提示:政,策超预期收紧、市场超预期回,落等

                目录

                正文

                1 城。市化推进、居民收入持续提。升,房地产市场空间仍然巨大

                按产生来源,我国居民住。房需,求可分为三部分:城镇常住人口增加需,求,包括城镇人口自然增长和农村人口进城定居产生的刚性需,求;人均住。房面积增长需,求,包括居民改善性居住需和纯投资需,求;城。市更新改造需,求,主要来自于住。房折旧、城。市功能规划改善等导致的住。房拆迁。除了商品房市场,住。房需,求还会通过其他渠道解决,从而产生需,求漏损,比如因城镇规划调整造成的农民带房进城、农民工返回农村建房等。

                我们对未来房地产市场空间主要有以下几点判断:

                第一,商品住。房需,求在2018年达到峰值14.5亿平后回,落。其中,2019-2020年仍维持14.0、13.4亿平水平,2021年受“三个一亿人”政,策红利退出需,求降至12.2亿平,此后稳定小幅减少。

                第二,商品住宅中期需,求仍有强劲支撑。受益于住。房消费升级、城镇化水平持续提。升,以及存量房时代下城。市更新改造需,求增加,2019-2030年,商品住。房需,求年均12.2亿平,始终高于2015年实际商品住宅销售面积11.2亿平。

                第三,分项目看,三大需,求稳定释放,支撑房地产市场空间。2019-2030年,城镇常住人口增长、人均住。房建面增长和城。市更新改造需,求,年均分别为5.8、6.8和0.7亿平,占当年总需,求的43.6%、51.4%和5.0%。

                第四,2021年我国房地产市场由刚需时代进入改善时代,人均住。房面积增长需,求超过城镇常住人口增长需,求成为第一大需,求。城。市更新改造需,求从2021年棚改结束后的0.4亿平开始逐步增加,2042年超过城镇人口增长需,求,标志我国房地产市场由增量房市场步入存量房市场。

                2 政,策:由“控”转“稳”,因城施策,优化短期调,控完善长效机制

                2.1 当前调,控已至历史最严

                当前调,控已至历史最严。相比2014年初,调,控措施更丰富、更严厉:“限购、限贷、限售、限土拍、限商改住”六限推进;53城1省限购、45城1省限售、38城限价,热点城。市首、二套首付比高至35%、80%。

                2.2 政,策预判:“控房。价”转向“稳房。价”,因城施策,长效机制破局

                2018年“控房。价”成效显著。预期持续降温、投机快速退场、量价平稳回,落。截止11月,全国百城房。价环比上涨城。市,由8月的90个持续下降至66个、平均环比涨幅从0.5%降至0.3%,一线、二线和三四线平均环比涨幅分别降低0.2、0.2和0.5个百分。点,增。速创2017年以来新低。

                2019年“稳房。价”是基调。2018年中央经济工作会议对2019年房地产政,策部署未提“调,控”,而是强调“构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城。市政府主体责任,完善住。房市场体系和住。房保障体系”。12月24日全国住。房和城乡建设工作会议指出“房地产市场保持平稳运行态势,热点城。市房。价过快上涨势头得到遏制,市场预期出现积极变化”,并在部署2019年重点工作时强调“以稳地价稳房。价稳预期为目标”,“坚持因城施策、分类指导,夯实城。市主体责任,加强市场监测和评价考核”,“着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险”。当前房地产市场量价平稳回,落符合中央预期,房地产政,策由“控”转“稳”。

                根据中央精神,我们对2019年房地产政,策有四个判断。

                2.2.1 “稳地价、稳房。价、稳预期、防风险”仍是重要政,策目标

                “稳地价、稳房。价、稳预期、防风险”仍必须放在突出位置,由中央统一出台取消限购、降首付、降税费等刺激政,策概率低。

                第一,当前房地产库存有效去化,降至历史低位。2018年11月底,全国商品住宅待售面积2.5亿平,比2016年2月峰值4.7亿平减少45.4%;一线、二线和三四线城。市商品住宅去化周期分别为13.8、10.4和9.6个月,均处于2011年以来低位。

                第二,因城施策下,全国市场分化显著,部分城。市仍有房。价上涨压力。2018年11月,70个大中城。市中,一线、二线和三四线城。市商品住宅价格同比分别上涨1.5%、11.1%和10.5%,涨幅比去年扩大0.8、6.4和3.6个百分。点;15个热点城。市中,仍有11城商品住宅价格环比上涨。

                第三,房。价快速上涨,居民加杠杆购房,住户部门债务水平快速提高,已引起监管层重视。我国居民债务增。速和商业个贷增。速、住。房。价格指数增。速高度变动趋势高度一致。2012-2017年,全国百城房。价指数上涨44%,同期居民负债/GDP从29.6%大幅提。升至46.7%,居民房贷余额/负债从57.2%上升至72.3%。监管部门开始关注居民杠杆风险:2018年4月3日银保监会强调“有效控制居民部门杠杆率过快上升趋势”;11月央行提出“促进房地产市场平稳健康发展,多措并举抑制住户部门债务水平过快上涨”。

                此外,土地出让收入和房地产投资增。速仍保持较高水平,给政,策从紧到松增加了缓冲垫。2018年1-11月,全国土地出让收入同比增长28.9%,增。速比去年同期小幅回,落4.7个百分。点;房地产投资增。速9.7%,比去年同期上升2.2个百分。点。

                2.2.2 发力“稳杠杆”,宽货币改善房地产融资环境

                2018年央行已4次降准,预计2019年宏观金融政,策将积极发挥逆周期调节作用。一方面降准降息、加大基础货币投放力度;另一方面疏通货币政,策传导机制,如提。升银行风险偏好,加大银行信贷投放力度。

                “大河有水小河满”,房地产融资环境将有望改善。房地产低风险优势突出,2017年房地产行业资产不良率0.8%,在各行业中最低,远低于2.8%的均值;居民购房贷款不良率也维持在0.3%以下。金融机构或将提高房地产投资额度,比如金融机构或将加大商业个贷、开发贷、房企债券、ABS等的资金投放力度。

                2.2.3 地方因城施策有更多自主权

                2018年中央经济工作会议强调“因城施策、分类指导,夯实城。市政府主体责任”。预计2019年,中央一方面将加强市场监控和地方政府目标考核;另一方面将金融、土地、财税、住。房保障和市场管理等一揽子短期调,控交由各地因地制宜、精准施策。

                当前,地方政府面临经济增长和财政压力。

                2018年下半年以来,47个样本城。市中66%均出现GDP增。速下滑,以传统产业为支柱的三四线城。市下滑最明显,如淮南(-3.5%)、徐州(-3.3%)、铜陵(-3%)。2019年房地产投资受高基数和销售负增长影响将回,落,经济增长压力加大。

                2017年土地出让收入占地方政府性基金收入89%、房地产和土地相关收入占地方整体财政收入的34.3%。2018年9月,全国土地出让合同金额由增转降,预计2019年地方政府土地出让收入增。速将显著回,落。叠加严控地方政府隐性债务风险、基建发力财政支出增加,地方政府财政压力加大。

                随着自主决策权限增加,地方政府将合理权衡保增长稳财政和稳房。价,适度修正前期调,控措施。

                首先,集中清理不合时宜的调,控政,策,如限售、限价、限签。这些政,策是在炒房活跃、房。价非理性上涨时期的应急措施,当前市场降温,政,策退出时机逐步成熟。

                其次,部分严格调,控的城。市,在房。价稳定基础上,适度调整限购政,策。比如,将限购区域从全市划定到市内核心区,允许社保补缴,修正过度严格的商住。房政,策。

                2.2.4 短期调,控升级为长效机制

                2018年中央经济工作会议强调“构建房地产市场健康发展长效机制”、“完善住。房市场体系和住。房保障体系”。长效机制并不代表短期调,控政,策转向,而是制度化一些有效的短期调,控政,策,使其平稳运行、长期有效。比如,在一线城。市增加共有产权房和租赁住。房供应、创新土地出让模式逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式、坚持差别化信贷政,策等。

                3 强者恒强,房地产行业集中度将继续提。升

                3.1 2016年起大型房企市占率加速提。升

                16年以来,行业集中度加速提。升。15-18年,前10强房企市占率年增幅分别为0.1、1.7、5.4和4.2个百分。点;11-20强年增幅分别为0.2、0.4、1.9和1.8个百分。点;21-50强年增幅分别为0.6、1.1、3.3和3.9个百分。点。

                3.2 行业集中度为何从2016年持续加速提。升?

                3.2.1 拿地门槛提高,利好资金雄厚的龙头房企

                (1)地价大幅上涨

                房企卡位热点城。市推高地价,拿地成本大幅提。升。15-17年,一二三线城。市成交楼面均价分别上涨31.4%、103.9%和92.5%,叠加融资环境持续收紧,中小房企拿地难度大幅提。升。

                (2)土地调,控升级

                16年4月以来,为抑制地价过快上涨,热点城。市陆续出台土地调,控措施,从土地出让方式、资金来源、保证金及付款期限、预售管理等多方面进行限制。

                (3)合作拿地和开发

                龙头“强强联合”获取优质项目,中小房企拿地空间进一步缩小。即使是在特定区域有拿地优势的中小房企,由于产品、融资等能力有限,独立开发获利难度提。升、风险加大,开始寻求大房企合作开发或直接转让项目获利。

                3.2.2 区域市场分化加剧,大房企布局城。市多、抗风险能力强

                因城施策下区域分化加剧,布局广的全国型房企抗风险能力更强。房地产调,控从全国“一刀切”转向“因城施策”,市场行情区域轮动显著、周期拉长。全国性布局的大房企可通过合理安排区域间货量,保持销售规模持续增长。

                3.2.3 融资收紧,利好大型房企

                从2016年“930”以来房企融资渠道全面收紧。融资门槛提。升,销售排名不靠前、信誉不佳的中小房企融资难度大幅提。升,大型房企融资渠道优势加大。信用利差扩大,大型房企的融资成本优势增加。大房企项目数量多,抵押融资空间大,通过灵活安排项目间资金流动,降低单个项目滞销产生的资金链风险。

                3.2.4 大房企周转快、品牌溢价高、成本控制能力强

                大房企操盘能力强,去化和周转速度更快,从拿地、策划定位、产品设计、施工建设、开盘销售到物业管理均已形成完整的运营体系,项目间可复制性强,去化和周转速度快,可及时应对市场环境变化。

                大房企产品线更加成熟和丰富、物业等综合服务能力强,市场美誉度高,可享受品牌溢价。

                大房企费用控制优势明显,通过统一招标、集中采购的标准化运营模式,大幅提高管理效率。18年销售排名前100的A股上市房企中,前10强上半年平均管理费用率、销售费用率分别为4.12%和2.56%,远低于后十位的7.1%和3.53%。

                3.3 强者恒强,未来行业集中度将继续提。升

                3.3.1 对比国际,我国龙头市占率还有提。升空间

                我国龙头房企市占率刚达到美国水平。2017年底,美国TOP5和TOP10市占率分别为20%和28%;截止2018年11月,我国分别为19.5%和28.3%。

                未来,我国房地产行业集中度将显著高于美国。第一,美国已进入存量房市场,近年集中度稳定,我国尚处于快速城镇化和增量房时代;第二,美国各州房地产政,策独立性强,消费者住。房个性化要求很高,房企难以大规模标准化复制;第三,我国目前中小房企数量远多于美国。

                3.3.2 土地集中度加速提。升,推高未来销售集中度

                土地资源持续向大房企集聚,将推升未来行业集中度。近两年土地集中度加速续提。升,2018年前10、11-20、21-50房企拿地占比,相较2016年分别提。升56%、92%和94%。

                4 销售:去库存红利消退,2019年销售面积增。速预计-5.4%

                4.1 2019年销售面积增。速预计-5.4%

                预计2019年全国商品房销售面积将出现2015年来首次负增长,增。速下降至-5.4%。一线、强二线和强三线城。市将进入以价换量、缓慢去化的筑底阶段,弱二线和三四线将见顶回,落、先后进入量价平稳回,落的回调阶段。

                4.1.1 总量回,落,区域分化:一线6.4%、二线-3.2%、三四线-6.9%

                销售区域分化,我们按照城。市能级分别预测,加总得到全国数据。预计19年全国商品房销售面积增。速降至-5.4%。

                一线城。市占比3.1%,增。速6.4%。增。速回升3.6个百分。点,主要因为近期广州、北京等地出现限价松动表明调,控力度将有所放松,叠加18年低基数。

                二线城。市占比32.7%,增。速-3.2%。增。速回,落2.1个百分。点,主要因为强二线城。市调,控政,策难见大幅放松,销售继续回,落,而弱二线城。市将见顶回,落,难以形成有效支撑。

                三四线城。市占比64.1%,增。速-6.9%。增。速回,落8.4个百分。点,主要因为去库存红利消退、棚改货币安置套数减少、一二线城。市市场情绪传导,销售筑顶回,落。

                4.1.2 销售回,落因素:去库存红利消退、棚改货币化数量减少

                我们预计19年销售面积将见顶回,落,主要受去库存红利消退、棚改货币安置减少拖累。

                (1)去库存红利消退,调,控难以转向刺激

                目前去库存基本完成,房。价历经大幅上涨积累了风险,短期内政,策“稳地价、稳房。价、稳预期、防风险”仍是重要政,策目标。“限购全面放开、信贷宽松、税收优惠、购房补贴”等去库存时期的政,策红利消退。

                (2)棚改货币安置比例预计降至30%,拖累三四线增。速6.5个百分。点

                棚改货币化比例将大幅下降。18年4月,财政部出台《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,明确地方政府为债务主体,棚改融资方式从专项贷款转向专项债,融资难度提。升、规模减少,预计2019年货币化安置比例大幅回,落至30%。

                未来两年新开工数量也逐步减少,2018年棚改新开工616万套,超额完成580万套计划。按照国务院2018-2020年新开工1500万套的规划,剩余棚改任务仅884万套。

                2019年二线、三四线和全国棚改货币化安置套数分别减少26、131和158万套,将分别拉低商品房销售面积2.9、6.5和5.2个百分。点。

                4.1.3 销售支撑因素:房贷利率下降、三个“1亿人”、住。房消费升级

                我们预计19年销售不会出现大幅下滑,主要支撑因素有:房贷利率下行、户籍人口城镇化进程加快、住。房消费升级红利释放、房企打折促销以及部分城。市调,控政,策松动等。

                (1)预计房贷利率将开始稳中回,落

                国债收益率已进入下行通道,预计19年初将传导至个贷。国债到期收益率是个贷利率的先行指标,领先周期一般为7-9个月。由于本轮房地产调,控时间更长、力度更大,同时居民购房贷款规模大幅增加导致信贷额度紧张,本轮传导周期有所延长。目前国债收益率已持续11个月下降,预计随着国债收益率持续下降,银行流动性宽裕,房地产市场回,落后信贷额度充裕,2019年初开始个贷利率也将稳中回,落。

                (2)户籍人口城镇化加快红利

                “三个1亿人”目标将于2020年达成,户籍人口城镇化红利继续释放。2018年中央经济工作会议强调“要推动城镇化发展,抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作,督促落实2020年1亿人落户目标”。2017年户籍人口城镇化率为42.4%,预计接下来2年将会加速推进户籍制度改革和农业转移人口落户城镇,有望超额完成45%的户籍人口城镇化率提。升目标。

                (3)住。房消费升级红利

                住。房短缺时代结束,房地产行业进入从规模扩张向品质升级的新时代。随着品牌房企市占率快速提。升,户型设计、装修水准、物业质量、小区绿化等不断升级,刺激改善需,求集中释放。

                一线城。市以深圳和上海为例,14-18年间,90-144平改善户型占比分别从37.2%和11.8%大幅增至42.2%和29.2%。二线城。市以南京和武汉为例,改善户型占比分别从12.7%和53.4%大幅增至19.8%和75.9%。三四线以芜湖为例,改善户型占比从47.2%大幅增至61.4%。

                4.2 本轮房地产行情特征

                2015年以来,我国房。价上涨的时间和涨幅,均存在明显的区域轮动规律。高能级城。市和发达城。市群由于经济和人口基本面较好、需,求旺盛,在14年930宽松重启后,房。价率先上涨,且涨幅居前。随后,房。价上涨逐步向低能级城。市和欠发达城。市群轮动,涨幅也逐步减小。

                分城。市看,房。价上涨按“一线——强二三线——弱二线和三四线”的方向轮动。分城。市群看,房。价上涨按“三大城。市群——东中部发达城。市群——欠发达城。市群”的路径传导。

                5 投资:增。速显著下行,2019年开发投资增。速预计4-5%

                5.12019年开发投资增。速预计4-5%

                对2019年开发投资保持乐观,预计同比增长4-5%。

                5.1.1 地区结构法:三四线投资下行大于一二线

                分城。市预测,预计2019年全国开发投资增。速4.7%。其中,一线、二线和三四线城。市分别占比11 %、40.7%和48.3%,同比增。速分别为5%、3%和6%,增。速分别回,落1、2和7个百分。点。

                一线城。市占比11%,同比5%。增。速仅回,落1个百分。点,主要因为低库存和租赁住。房、共有产权房等增量供应支撑。

                二线城。市占比40.7%,同比3%。增。速仅回,落2个百分。点,主要受益于租赁住。房建设和优质土地供应支撑。

                三四线城。市占比48.3%,同比5%。增。速回,落7个百分。点,主要因为高基数叠加去库存政,策退出。受益于品牌房企布局下沉、精装占比提。升;开发商抢开工、加推货量等支撑,仍维持正增长。

                5.1.2 成本构成法:土地购置增。速回,落,建安支出企稳回升

                分项目预测,预计2019年全国开发投资增。速4.7%。其中,土地购置费、建安投资分别占比29.6%、70.4%,同比增。速分别为5%、4.5%,增。速分别回,落50、提。升7.8个百分。点。

                土地购置费增。速维持5%正增长,主要有三因素支撑。第一,地方政府财政压力增加,将推出更优质的地块,并降低起拍价、减少限制条件,促进土地成交。第二,2019年宏观金融宽货币向宽信用传导,房地产融资环境有望改善。第三,当前可售库存降至2011年以来低位,房企具有较强补库存需,求。土地购置费增。速大幅回,落50个百分。点,主要因为2018年高基数,以及销售回,落下土拍市场降温。

                建安投资同比由降3.3%转为增长4.5%。第一,得益于低能级城。市房企抢开盘,施工面积维持2%增长;第二,房。价平稳城。市限价有望放松、精装改毛坯现象减少,大量仅进行前期投资的已预售房屋后续投资增加,以及高能级城。市施工面积占比提。升,单位建安成本由2018年降7%转为回升2.5%。

                5.1.3 发展租赁住。房支撑一二线投资

                2019年租赁试点城。市迎中期考核,将加大力度建设租赁住。房,保障房源供应。我们测算,发展租赁住。房,2018-2020年年均增加新开工3707万平、增加房地产投资2202亿元。由于目前租赁房试点集中在一二线城。市,保守估计,租赁房投资可拉动一二线投资3.7%、拉动全国投资1.8%。

                “房地产周期”系列研究:

                40、高房。价之困——香港住。房制度反思,2018年11月7日。

                38、中国人口大流动:3000个县全景呈现,2018年9月17日;

                1、 中国房地产周期研究,2016年02月25日。


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