人口的灰犀牛奔向房地产,房子还能不买?

2021-02-23 08:55:00来源:全球人口动态资料库作者: 中国人口网阅读量:0

小编有话说:

著名经济学者任泽平有句名言:房地产周期织质切系识少市离,长期看人口人或亲铁号亲,中期看土地般部消青织质问光,短期看金融联声些量快。 前天并应运前清最,公安部发布的《2020全国姓名报告》透露了一个重要信息:截止到2020年1 著名经济学者任泽平有句名言:房地产周期,长期看人口,中期看土地,短期看金融。 前天,公安部发布的《2020全国姓名报告》透露了一个重要信息:截止到2020年1

 

著名经济学者任泽平有句名言:房地产周期,长期看人口,中期看土地,短期看金融。

前天,公安部发布的《2020全国姓名报告》透露了一个重要信息:截止到2020年12月31日,2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万。说明人口增长数据很不乐观。

小编恰好对这个问题做了很多研究,并在2021年1月份的两次线上直播的时候,都讲到了“人口和城市化对房价的影响”。

中国的三次婴儿潮

每年春节回家,总要翻一下家里的族谱。从明朝流传下来,有多少代已经数不清了。

有一个有意思的现象,过去的几代人,族谱上的兄弟姐妹非常多,比如家族有一支,兄弟姐妹十个人,都是四五十年代出生的。

到了小编的父亲这一辈(六十年代),很多家庭普遍有四五个兄弟姐妹,甚至更多。

再到了我们80后这一代人,就没那么多了,大部分人是家里,只有两到三个孩子。

后来,小编又发现,家族的90后们,都是家里的独苗,家里没有兄弟姐妹,很孤独的。

直到最近几年,我们才看到两个孩子的家庭逐渐多了起来。

回顾过去70年以来的人口出生数据,我们发现解放后,中国有三个人口出生高峰,我们叫婴儿潮。

第一个婴儿潮,1950-1958年,正值全国解放,老百姓安居乐业,大概每年有2100多万人出生。最高的一年有2232万人出生(1954)。

后来经过1959-1961年的困难时期,出生率大幅下滑。我小时候还经常听我的爷爷说,当年饿肚子的情形,不少人被饿si,生育率自然出现下滑。

终于度过三年自然灾害,1962-1976年,出生率又开始反弹,迎来第二个婴儿潮,每年有大概2628万人出生,最高的一年是3000万人(1963年)。也就是说每年会有一个世界级的超级大都市的人口诞生。

但是当时中国经济还并不是很强,物质生活并不是很丰富,人均资源比较紧张,开始逐渐推出计划生育的政策。

1981-1991年,第二次婴儿潮出生的人已经长大了,开始做爸爸妈妈了,所以中国出现了第三次婴儿潮,平均每年出生2260万人,最高峰2550万人(1987年)。

按照推算,第三批婴儿潮的人长大后,也要做爸爸妈妈了,也就是2010年前后,会出现新中国第四个婴儿潮。实际上,第四个婴儿潮并没有如期出现。

即使2016年全面放开二胎,也只出现了小小的回升,也就是1786万,2017年没有继续攀升,又回到了1723万;

2018年,多年累积的二胎堆积效应消耗殆尽,当年只出生了1523万,比上一年少生了整整200万。

2019年出生人口1465万人,生育率持续走低,根据测算,估计到2030年,也就是10年后,每年只有不到1100万人出生。

但是,不知道是不是由于新冠疫情影响,断崖式下跌提前到来:

2020年出生人口1003万,这个数据是公安部公布的登记人数,国家统计局的数据可能会多一些,但出生率快速下降的趋势的一定的。

中国人口出生率的快速下滑,很可能是房地产最大灰犀牛。

婴儿潮对房价的影响

人口出生数量对房价有什么影响呢?

统计发现,31岁和42岁是人生置业的两个关键节点,

第一个节点,31岁,大部分人买首套房,因为要结婚,生子。

第二个节点,42岁,应该已经生了一两个孩子,老人可能也要过来住,十年前买的房子很可能不够住了,三居室还可以凑合,但是两居室的房子,是必须要换了,要么再买一套,要么卖掉置换成更大的。

我们再回过头看中国的三次婴儿潮,对楼市的影响:

1998年房地产市场化改革,中国开始了快速的城市化进程,第一次婴儿潮出生的人已经步入中年,生活已经固定,和楼市可能关系不大。

第二次婴儿潮出生的人,第一次和房地产密切接触,也许是42岁的时候,大概2004年-2018年,其中的很多人的在年轻的时候,已经进城,参与到了中国改革开放的大潮中,这部分人,在城市已经安家立业,要么做国营工厂工作,要么下海创业,有那么一套“老公房”,他们在42岁的 时候,到了房产置换的高峰期。

同时,第三次婴儿潮出生的人,31岁,也就是2012-2022年,迎来他们首次置业高峰期(这十几年,正是中国房地产最波澜壮阔的阶段)。

两股十分强劲的购房需求重叠,导致中国的楼市,即使限购、限贷等政策层出不穷,房价依然波浪式前进,螺旋式上升。

这就是从人口的角度解释了,为什么楼市一直再涨。那么未来十年会怎么样呢?

刚才已经讲了,这几年新出生的人口已经远远小于之前的三次婴儿潮,并且还在走低。

我们预计,第三次婴儿潮出生的人,到了他们42岁的时候,也就是2023-2033年,又到了置换房产的高峰。

所以未来十年,房地产的需求依然会比较紧俏,但是,逐渐过渡为以改善为主。因为房子在老化,城市片区在老化。

1998年出现商品房以来,十年前买房的那些人都面临改善置换。对于一个城市的主城区而言,大户型,高品质的房子,更受追捧,价格会持续走高,老破小,无人问津,或者只能作为刚需的过渡房。这就是我们从人口角度分析,推演得出的结论。

城市化的历史进程

大家有没有注意到一则新闻:2月8日,国家发改委正式批复了《南京都市圈发展规划》。“南京都市圈”,以南京为核心,还包括江苏的扬州、镇江、淮安,以及常州的局部,另外还有安徽的滁州、马鞍山、芜湖、宣城,都市圈总面积6.46万平方公里。南京都市圈是全国首个国家发改委批复的都市圈。

在此,先讲一下城市化、城市群、都市圈这几个概念。

所谓城市化,狭义上来讲,就是农村人口变成非农村人口的过程。城市化的过程,其实就是人口迁移的过程。粗略来看分为三个阶段,

初始阶段,城市人口只占30%,70%都是农村人口,这个过程缓慢而漫长,会持续很久。

中期阶段,城市化进入快速发展阶段,可能很短时间年内,就可以从30%进入40%,50%,突破60%,进入70%的阶段

第三个阶段,也就是后期阶段,超过70%以后,城市化速度降低,进入到一个比较平稳的发展阶段。

世界发达国家,比如日本,荷兰,比较高,分别是92%和91%。澳大利亚,英国、美国、韩国,加拿大,法国,都是80%-90%的区间。德国、瑞士、意大利则是70-80%的区间。

再来看看中国,到1978年,城市化率只有17.92%,改革开放后,到1998年房地产市场化改革,也就是商品房全面推行,中国的城市化刚刚到30.4%。

到2019年,刚刚过去了30年,城市化率已经到了60.6%,屏幕前的读者,也见证了这个波澜壮阔的时代,目睹了沧海变桑田。

根据目前的速度,大概每年会有1%多一点的速度推进,到2030年后,会达到70%,也就是进入城市化的后期,进入了平稳发展阶段。发达国际平均城市化率在75%-85%之间,也就是说,中国还有十多年,依然处于城市化的快速发展阶段。

但是城市化在这个阶段,发生了一些新变化。城镇化思路由中小城市模式向都市群模式转变,以核心城市为中心的都市圈形成产业和人口资源聚集效应。

2019年2月19日,国家发改委出台的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》对何谓城市群和都市圈作了定义:

城市群是新型城镇化主体形态,是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。

都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

2019年8月26日,中央财经委员会第五次会议提出,当前我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。我们要按照客观经济规律调整完善区域政策体系,发挥各地区比较优势,促进各类要素合理流动和高效集聚。要增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。

这么看就明白未来城市发展趋势了吧?

简言之,要大力发展以中心城市为核心的城市群。在城市群内部培育出1小时通勤的都市圈。

都市圈是城市群的硬核。

从世界范围的城市发展规律来看,人口向着中心城市和都市圈、城市群集中是一个在全世界范围内都十分普遍的现象。比如韩国总人口5170.9万人,其中有2584.4万人聚集在首尔、京畿、仁川为主的首都圈内(2019年数据),并且这一数据还在增长。

日本75%的人口聚集在三大都市圈:东京都市圈、名古屋圈、京阪神都市圈,其中东京圈人口已经达到了惊人的3700万,并且还在持续增加。

目前,我国有上海、北京、广佛肇、杭州都市圈、深莞惠、南京都市圈、成都都市圈、重庆都市圈。武汉都市圈、长株潭都市圈等10个2000万人以上的都市圈。有重庆。青岛、厦漳泉等14个1000万-2000万人的都市圈。24个千万级人口的都市圈聚集了约全国33%的人口,创造了约54%的GDP。

房子还能(zhang)不能(zhang)买

未来,人口和产业将继续向大都市聚集。以都市圈领衔的各大城市群在960万平方公里的版图上熠熠生辉,成为经济中心、文化中心、就业中心

从下图可以很清晰看到各能级城市的常住人口增速,在全国总人口增速下滑的背景下,一二线城市逆市上扬,三四线城市常住人口增速逐渐减小,因为三四线城市的人涌向了一二线城市。

上面的讲到,中国人口出生率的快速下滑,很可能是房地产最大灰犀牛,而城市化至都市圈化,灰犀牛更大概率会奔向三四线城市,一二线城市由于人口持续流入,经济发展,危险系数很低。这就是为什么所以很多人都在讲,买房就买一二线城市,千万不要买三四线城市。

不过小编要在此说明,大都市圈也未必遍地黄金,比如你买深圳都市圈的惠州,买上海都市圈的嘉善,买距离北京天安门30公里的燕郊,深坑遍地。

那么青岛呢?

2020年1月14日,山东省政府官网发布《山东省人民政府关于加快胶东经济圈一体化发展的指导意见》,明确提出:

加快胶东经济圈青岛、烟台、威海、潍坊、日照等市(以下简称“胶东五市”)一体化发展,构建合作机制完善、要素流动高效、发展活力强劲、辐射作用显著的区域发展共同体,建设国际知名的青岛都市圈,打造全省高质量发展强劲引擎。

意见正式明确了“胶东五市”的概念,其中青岛为龙头,将打造“国际知名的青岛都市圈”。

虽然与京津冀、长三角、粤港澳等国内城市群、都市圈相比,竞争力明显不足,但是依旧有很多亮点。

比如青岛2020年12400亿GDP成为北方城市的惊喜,全国排名13,并没有掉队。可喜可贺。但是在1万亿-1.2万亿这个区间的城市,彼此咬得很紧,竞争激烈,稍有疏忽就会名次滑落,这又牵动了多少房产投资人的心?

青岛人口从2014年的904.62万,增长到2019年的949.98万,5年增加了45万,刚好等于增加了一个崂山区的人口。未来五年,如果青岛又增加了一个崂山区的人口数量,这些人涌向哪里,哪里就有更多机会。

胶东五市(青岛、烟台、潍坊、威海、日照)2020年GDP3.1万亿元,总人口3280万人,胶东五市一体化融合的越好,青岛都市圈才会越强。

作为山东经济的领头羊,青岛依然是北方很多人的理想居住地。和长三角珠三角城市相比没有绝对优势,但是和北方城市比依然有很大的相对优势,只要经济不掉队,小编依然看好青岛。

至于青岛买哪里,这是个大问题,后边我们再聊!

编辑:中国人口

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